Cât de aproape este piața imobiliară să repete implozia din 2008
Piața imobiliară nu se repetă, dar există similitudini. Anumite investiții bazate pe ipoteci arată pierderi pentru prima oară după criza din 2007. Experții subliniază că problemele structurale de atunci sunt încă prezente.
Investitorii în titluri garantate cu ipoteci comerciale de prim rang au pierderi recente. Aceste instrumente financiare sunt legate de piața imobiliară. O analiză Bloomberg publicată pe 28 octombrie relevă că obligațiunile garantate de ipoteci au suferit pierderi pentru prima oară de la criza economică din urmă cu 15 ani.
Marile bănci și fondurile de investiții au speculat bula imobiliară după anul 2000. Un exemplu relevant este un turn de 43 de etaje din Manhattan, situat pe 1407 Broadway. Veniturile din chirii au făcut clădirea atractivă pentru investitori.
Proprietarii au emis în 2019 o obligațiune bazată pe veniturile din chirii. Instrumentul de datorie a primit ratingul AAA, mai bun decât al datoriei suverane a Statelor Unite. La mijlocul lunii iunie, investitorii au aflat că nu își vor primi dobânda integrală de 1 milion de dolari. Acest lucru a dus la executarea ipotecii pentru a salva din investiție.
O situație similară se observă și în Chicago, San Francisco sau Los Angeles. Tot în New York, o altă clădire emblematică a fost vândută la o fracțiune din prețul de dinainte de pandemie. Scăderea de preț a provocat pierderi de 26% pentru investitorii în obligațiuni AAA.
În ansamblul instrumentelor bazate pe ipoteci comerciale, există o subspecie numită SASB. Aceste instrumente sunt bazate pe un singur împrumut, garantat printr-o proprietate unică. Creditele încep de la 200 de milioane de dolari. Segmentul SASB, inclusiv clădirea de pe 1407 Broadway, este cel mai afectat.
Analiza Bloomberg arată că creditorii din peste 150 de instrumente SASB riscă să recupereze doar o parte din bani. Nici investitorii cu rating AAA nu vor scăpa de pierderi. Înainte de pandemie, clădirile de birouri erau considerate sigure. Această subspecie de obligațiuni a crescut exponențial în ultimul deceniu.
„Investitorii au crezut că bunurile imobiliare nu vor deveni niciodată învechite. S-au înșelat”, spune TJ Durkin de la TPG Angelo Gordon. Totuși, piața obligațiunilor bazate pe ipoteci comerciale dă semne de redresare. Clădirile mai noi au atras 56 de miliarde de dolari în acest an, aproape de nivelul anterior pandemiei.
Pentru obligațiunile SASB afectate de pierderi, există acum cumpărători. Cu toate acestea, Bloomberg a găsit obligațiuni reevaluate la o fracțiune din valoarea de emitere. Semnele problemelor sunt evidente în prețurile obligațiunilor. Peste 12 obligațiuni SASB legate de birouri au prețuri cu 20% mai mici.
Proprietarii observă că veniturile din chirii sunt sub așteptări. Plățile datoriilor devin mai mari, iar unii nu mai plătesc dobânzile. Problemele se observă și în Europa. O analiză recentă arată pierderi de miliarde de euro pentru fonduri în investiții imobiliare.
Blackstone Inc, un mare investitor, s-a reorientat spre spațiile de depozitare. Investitorul a declarat că mai puțin de 2% din portofoliul său este în birouri din Statele Unite. John Griffin, profesor de finanțe, atrage atenția asupra riscurilor. „Ratingul AAA ar trebui să evite incapacitățile de plată”, spune el. Expertul subliniază că problemele din finanțările structurate persistă.
